住宅取得で失敗する人と失敗しない人


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ここでは、私ことジェイが長年のキャリアからまとめた住宅取得に失敗しない方法の重要ポイントをお知らせしたいと思います。住宅取得五原則の内の三原則です。

1)不動産屋さんの誘導に乗らない!
多くの人が土地建物同時のいわゆる建売住宅、そして、建築条件付き住宅に目が行くと思います。確かに安い広告表示で小奇麗で3500万円だから買ってしまおう!・・・・と思いつくとでしょう。でもその内訳をみると本当は心配だらけなことが多いです。土地25坪で1800万円+建物1200万円で計3000万円・・・・あらら残り500万円はどこに行ってしまったの???・・・そうです。リスク代が殆どです。一般に言う経費(広告宣伝、登記、加入金など)とは違い、会社の儲けと安全費です。しごくごもっともな理由のようですが、500万円稼ぐには、2~3か月では無理でしょう?、大変ですよね。大体そんな感じのイメージになっている会社が多いです。そんなことに大事なお金を取られていいですか!それでバックにヤクザさんなどが潜んでいることも稀ですが銀行筋によるとあるとのことです。大手の不動産屋さんでも働いている人たちが、成功報酬を基本とした給与体系になっていることが多いので、ダメなら辞めて行く社員の方も少なからずいます。それで連絡が取れなくなったオーナーの方もいます。簡単に言うと・・・彼らの切ったはったの賭け事のような中に身を投じるイメージです。そんな中に身を投じるのは避けて、適切なアドバイスを受け慎重に進めてほしいものです。でもやはり皆さんがそこに陥ってしまうのは、広告宣伝力と安価なのですかね。大きな付けが返ってきますので、洗脳させられてしまうことにはくれぐれもご注意を。電柱に無届けで貼り紙をしているのをよく目にしますが、あれも本当はダメなんです。

また、中古物件を買い、建物は、20年後ぐらいに建て替えよう!と言う方は、しょうがないですよね~と言う他ありません。ダメではありません。
中古の方がよっぽど建売などと比べると結果リスクが少ないかもしれません、全てではありませんが。新しい造成地ではない中古物件は、土地の値段も下がっていて妙なリスク代がないことが多いです、個別売りですから変な欲得な業者は、あまり参入して来ません。それで3000万円ぐらいの物件にして500万円ぐらいの予算でお風呂やキッチンを一部改修するのも良いでしょう。ただ、1500万円ぐらい以上の改修ならば建て替えてた方が、いろいろな調査や耐震改修などを考えると結果安くなることが多いでしょう。いづれにしても不動産屋さんでも様々ですが、彼らとの付き合いはとても短く、売り買いで終わりますので、それだけの付き合いと覚悟してくだい。その先の家づくりまで考えて誰と出会いアドバイスを受けた方が安心なのか?をしっかり見極めてください。それで人生の大部分が決まると言っても過言ではないでしょう。なぜなら、そんな高額な買い物とローンはたぶんないでしょうから。

2)銀行の選定を安易にしない!
まず始めに、住宅ローンの申し込みや相談は、ご自分で各銀行のローンセンターで出来ますし、安心です。
不動産屋さんが、皆さんに早くその物件を売りたいために・・・・弊社の関連銀行で融資の審査をすることもできます。ハイ!・・・と手を擦りながら言ってくると思います(笑)。一見、親切だな~と思われますが、条件などは関係なしに査定をされます。そして、審査は通りました!・・・・ではでは早速今度の日曜日に土地の売買契約をしましょう!となりますが、はたしてそれで安心なのでしょうか?答えは、NOです。金利は高い時もありますし、銀行も実は不動産屋さんを信用していない場合が多く、どこが建設をするかなどの調査でその対応も次第に変わってきます。特に経験で言うと住宅ローンの銀行マン&ウーマンは、一般的に親身になって個々の対応はしてくれないことが多く・・・・うちの規則からこうなります。・・・・と言って機械的に済まされることが殆どです。実は、金利の競争をしても、結局どこもあまり変らないと言っても言い過ぎではなく、では、何をもって私たちは選定すべきかと言うと個々の事情に合わせて対応してくれるメニューを提案してくれる銀行が良いのです。これにより、より無理がなく、より元本が返しやすく、トータル返済金額も低減できることがあります。最近は、地方銀行が、その対応をしてくれる傾向がみられます。また、特に土地購入からの方は、ある程度計画サイズを設計士や建築士本人に直接確認してから土地の売買契約をした方が無難です。不動産の営業担当は、建築基準法などを知らないのでかなりイイカゲンです。私の場合は、土地を選定されたら必ず簡単な計画案を作成し、建て主オーナーの希望がある程度可能か、安心度が高いか確認します。・・・簡単と書きましたが、この作業は、キャリアやさまざまな知識、そして創作力をもって短時間にまとめることができるかどうか・・・で一般的な建築士では難しく、かなり出来上がりに差が出ますので知っておいてください。

3)少し高くてもちゃんとした会社と進める!?
ここでは、施工会社の話を中心にしたいと思います。大事な結論を先に申し上げると「5%程度高いだけなら真面目で安心できそうな工務店や建設会社を選ぶこと」です。これは、とても大事なことです。真面目な工務店や建設会社は、長く付き合わないと分からないので一般の皆さんにはとても難しいことになります。そして、熱意と我慢と相手を思いやる心があれば最終的には、皆さんの希望する金額で何とかまとめてくれるケースが多いのです。よく広告で見る・・・最初から何でも安いを売り!にしているところは、最終的に「トラブルになる」ことがとても多いです。特に住宅販売業社やHメーカーなどでは、最終支払金で了解できず喧嘩別れになることが多く、裁判、調停?困ったものです。そして、本当に困るのは、その後30年もそこに住むのに誰が対応するのか?と言うことです。では、どうしたらそんな真面目な工務店を見極めることができるのでしょうか?①現場が綺麗である。②現場での会話が荒っぽくない。③挨拶がちゃんとしている。④話してみて代表者が丁寧な建築を建てるこだわりがある。⑤営業っぽくない。話しがうますぎない。すぐ値段のことを話すのはダメ。
以上がある程度ちゃんとした会社の最低条件です。ただ、やはり要は、何かトラブルがあった時の対処です。開き直られても困りますよデザイン&機能に対して理解がある。⑦駆け引きをしなく正直である。⑧それでも金額低減にも頑張っている。
自分たちのプライドにかけてもきっちり完成する意識あることが何よりもまして大事です。私は、現在そう言う工務店としか今はお付き合いしてませんが。素人には判断するのが難しいですよね。

◆ホームページトップへは、こちらまで: ジェイ石田アソシエイツ 公式サイト
ご相談・お問い合わせは、こちらからでも ジェイ宛でOKです。: ジェイ相談室
横浜 鎌倉 逗子 湘南 神奈川近郊で 建築家による注文住宅を高い安心感で叶えたい皆さま、困っている皆さま、土地選定で不安に思っている皆さま、どうぞご相談ください。

土地探しの極意


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■土地探しを始める前に
なぜ、私達が土地探しのフォローをするのか?と言うと・・・皆さんがそこからスタートしないと結果・・・残念に思うことが多いからです。

次の項目の極意なるものを知っているか、いないかで大きく最終目的の安心でリーズブルな住宅取得が変わります。全てではないですが、重要です。

極意1)
不動産事業者との交渉するための事前の知識を知る!

不動産事業者さんもいろいろです。でもちょっとしたことでも知って話しているのと知らないのでは大きく違います。なぜなら、相場に相応しいものか、値引きのできる案件なのか、その他の事情があるかないかで・・・すぐ判断できるかどうかによって良い物件が他に渡ることがよくあります。あまり深く知る必要はないのですか・・不動産用語の媒介や専任などの意味を知るだけでも・・時に100万円も総額が変わります。でも・・・ごめんなさい、実際は、素人がちょっと勉強してもなかなか難しいかもしれません。
不動産売買に詳しい建物設計士などとの連携をされることをお勧めします。

極意2)
ご自分の全体資金のバランスを把握しておくことが大事です!

土地の相場は、大体調べれば分かって来ます。でも、例えば土地に3000万円で家に1500万円ぐらいの比率と思っている方も多いと思います。この比率では、その地区では、一番下の方の家になってしまいます。豊かな気持ちで暮らすには、ある程度その地区にふさわしく、また自分たちの思いのある家にしないと愛着がもてませんし、適度な近隣住人とのお付き合いもできないでしょう。総予算のバランスシートでは、おおよそ土地10に対して建物10(1:1)がふさわしく、ゆとりのある費用バランスですが、建物8ぐらいでも良いでしょう。そこで建物の設計士に相談し、自分たちの思いを伝えおおよその建設関係の総額を知っておくことがまず大事になります。建設費を知らないと土地探しもできないはずなのですが・・・。

極意3)
土地に格安物件無し。・・・でも暮らし優先なら安い土地でも可能です。

それぞれのライフスタイルやステイタスがあるので参考程度に聞いてください。過去に湘南モノレール線沿いで段違いの55坪で2650万円の格安敷地を見つけ出したオーナーがいて、いろいろ調べても特に問題がないのですが、やはり土地形状が台形で平地が6割ほどであることが売れにくいと言うことでその価格なのでしょう。でも、総予算5800万円なので3150万円の建物が可能です。不動産事業者が、300万円掛りますね~。と言っていた普通で考えると造成費をうまく設計で建物の駐車場にして150万円ぐらいで納めたためとても豊かな気持ちになるアウトドアーデッキある家に成りました。つまり、ちょっと難しそうな土地でも可能な土地物件もあり、意外と1~2年売れないでいることもあります。みなさんも設計士と組んでいろいろな土地の可能性を見出してください。

極意4)
幅広く、不動産屋さんと付き合う。1社だけではダメです。

みなさんは、相談する不動産屋さんは1社でないといけないと思っていませんか?でもそれは、違います。売り側の方は1社で専任契約をしていますが、買い側は、情報がないところにいつまでもお願いしていても全然見つかりませんので基本的には、探すお願いはしても契約はしません。また、地元がやはり多くの情報を持っていますのでその地区の不動産屋があれば住所、氏名、連絡先ぐらいの情報を与えれば連絡があると思います。ただ、都内の業者の場合や企業の場合もあります。また、大手不動産だけが良いわけでもありません。最終的には、買い側のみなさんが判断すれば良いことなので
ブラックリストの不動産屋だけは要注意しておけば大丈夫でしょう。ご自分の足で確かめながら土地の情報を見つけ、ちゃんとした設計士などにアドバイスを受ければ怖いもの無しです。

極意5)不動産に強い建築家(設計者)となるパートナーを見つけアドバイスを得る。

皆さんには、とても判断できないことを適切に迅速に分ることが大事になります。
一聞、それは、不動産屋さんでもアドバイスできるでしょ!と考える方もいるかもしれませんが、実は、建築家(設計士)のそれとは、全く異なります。希望の金額で良い建物ができるかどうかは、彼らには全然分りません。知ったような話しをする不動産屋は要注意です。彼らが、私達(設計士)に相談に来るぐらいですから。そして、何よりも建築家(設計士)は、売り手ではありません。
ここで、私達が一番心配することは、その土地を購入して皆さんが幸せに成れそうか?を見極められる・・・しっかりしたアドバイザーが売り手側でなく、オーナーサイド(買い手側)にいるかどうか?です。

結果として、多くの皆さんから私達は、ご支持いただいておりますが、
これは、1万~2万円の話しでなく、100万~500万円ほどの金額が変わり、得したり、損したりの話しなので、どうか真剣にお考えいただきたいと思います。・・・あとでは、遅いことが多いです。
もし、これから土地購入に望まれる方は、どうか一度ご相談ください。また、土地探しについてのカテゴリーで費用等をご覧いただきご相談ください。緊急の場合でも構いません。

■土地探し補助の費用について                  

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不動産に強い建築家と組めば安心!

土地取得は、一番最初に誰に相談するか?で決まると言っても過言ではありません。
それは、過去にいろいろ取り組んだ方々からの悩みやご相談でハッキリしています。
どうか、誰が一番信頼できそうか?アドバイザー選びは慎重に!不動産屋さんの関連や
そこに利権が存在するアドバイザーは、特にご注意をしてください。

なぜ、土地探しに不動産に強い建築家がアドバイスした方が良いか?一般的にはちゃんとしたコメントをもらえるから・・と言うことでしょうが、実は、皆さんの強力なサポーターとなって

・不動産事業者との交渉術を知れること
・ご自分の全体資金での可能性を把握できること
・安価でも素敵になる土地の判断ができること
・土地購入の追加費用のアドバイスを得れること
・危ないの不動産屋が分ること・・・いいかげんな大手不動産系企業も存在します。
・安心な不動産事業者を紹介できること
など
一般消費者には、とても判断できないことを適切に迅速に分ることが大事に思います。
一聞、それは、不動産屋もアドバイスできるでしょ!と考える方もいるかもしれませんが、実は、建築家のそれとは全然異なります。結果としてこれまで多くの皆さんからご支持いただいておりますが、
これは、数百万円の金額が変わることがあるので、どうか真剣にお考えいただきたいと思います。・・・後では遅いことが多いのです。皆さんの大きな資産の行方が決まってしまいます。

そうぞ、これから土地購入に望まれる方は、どうか一度ご相談ください。

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ジェイ石田の土地選定サポートの費用

まず、下部添付の土地購入補助の依頼書の提出を先にお願いしております。この時に着手金10万円(消費税別)をお支払いただきます。
もし、いろいろ対応しても皆さんが見つけられない場合もその10万円(消費税別)のみで追加の請求はございません。危なくない土地情報や現地確認、土地建物費用算定などサポート作業としてはとてもハードなのです!

また、初めてで不安な皆さんには、お打ち合わせや見学会に参加いただいてから、土地探しサポートの依頼をしていただいております。

素人の皆さんが、直接不動産屋さんに直接行って全て向こうサイドの思惑で進められてしまうのが、危ない!と気づいた方が多く依頼されています。皆さんだけではいろいろな事がチェック出来てなくてとても心配なのでこのサービス業務を始めましたので・・・そうご理解ください。多くの皆さんから評価は高いことはFACEBOOKなどで感じ取ってください。

尚、最終的に土地売買契約をされた場合、その時点に土地購入補助費として契約金額の1のみをお支払いいただきます。また、ジェイ石田に建物設計依頼することが前提ですのでこの点も事前にご確認ください。土地売買が完了してから建物の設計監理及び取り纏め契約は行いますが、この場合、土地購入補助費の10万円分が、全体の取りまとめ費に組み入れられお得なります!
ただ、恐縮ですが、年間10組ぐらいまでの対応とさせていただいております。予めご容赦ください。

ご希望の方は、下記の土地購入の選定補助依頼書をご確認の上、ご相談ください。

 

土地購入の選定補助依頼書111215Hp

さらに、忙しく対応できないなど、とにかく土地購入サポートを全て任せたい場合は、信頼できる協力仲介業者と連携する作戦もあります。

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その他個別のケースもどうぞご相談ください!ジェイ宛でOKです。:ジェイ相談室

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ジェイ石田アソシエイツ 公式サイト

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