住宅取得で失敗する人と失敗しない人


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ここでは、私ことジェイが長年のキャリアからまとめた住宅取得に失敗しない方法の重要ポイントをお知らせしたいと思います。住宅取得五原則の内の三原則です。

1)不動産屋さんの誘導に乗らない!
多くの人が土地建物同時のいわゆる建売住宅、そして、建築条件付き住宅に目が行くと思います。確かに安い広告表示で小奇麗で3500万円だから買ってしまおう!・・・・と思いつくとでしょう。でもその内訳をみると本当は心配だらけなことが多いです。土地25坪で1800万円+建物1200万円で計3000万円・・・・あらら残り500万円はどこに行ってしまったの???・・・そうです。リスク代が殆どです。一般に言う経費(広告宣伝、登記、加入金など)とは違い、会社の儲けと安全費です。しごくごもっともな理由のようですが、500万円稼ぐには、2~3か月では無理でしょう?、大変ですよね。大体そんな感じのイメージになっている会社が多いです。そんなことに大事なお金を取られていいですか!それでバックにヤクザさんなどが潜んでいることも稀ですが銀行筋によるとあるとのことです。大手の不動産屋さんでも働いている人たちが、成功報酬を基本とした給与体系になっていることが多いので、ダメなら辞めて行く社員の方も少なからずいます。それで連絡が取れなくなったオーナーの方もいます。簡単に言うと・・・彼らの切ったはったの賭け事のような中に身を投じるイメージです。そんな中に身を投じるのは避けて、適切なアドバイスを受け慎重に進めてほしいものです。でもやはり皆さんがそこに陥ってしまうのは、広告宣伝力と安価なのですかね。大きな付けが返ってきますので、洗脳させられてしまうことにはくれぐれもご注意を。電柱に無届けで貼り紙をしているのをよく目にしますが、あれも本当はダメなんです。

また、中古物件を買い、建物は、20年後ぐらいに建て替えよう!と言う方は、しょうがないですよね~と言う他ありません。ダメではありません。
中古の方がよっぽど建売などと比べると結果リスクが少ないかもしれません、全てではありませんが。新しい造成地ではない中古物件は、土地の値段も下がっていて妙なリスク代がないことが多いです、個別売りですから変な欲得な業者は、あまり参入して来ません。それで3000万円ぐらいの物件にして500万円ぐらいの予算でお風呂やキッチンを一部改修するのも良いでしょう。ただ、1500万円ぐらい以上の改修ならば建て替えてた方が、いろいろな調査や耐震改修などを考えると結果安くなることが多いでしょう。いづれにしても不動産屋さんでも様々ですが、彼らとの付き合いはとても短く、売り買いで終わりますので、それだけの付き合いと覚悟してくだい。その先の家づくりまで考えて誰と出会いアドバイスを受けた方が安心なのか?をしっかり見極めてください。それで人生の大部分が決まると言っても過言ではないでしょう。なぜなら、そんな高額な買い物とローンはたぶんないでしょうから。

2)銀行の選定を安易にしない!
まず始めに、住宅ローンの申し込みや相談は、ご自分で各銀行のローンセンターで出来ますし、安心です。
不動産屋さんが、皆さんに早くその物件を売りたいために・・・・弊社の関連銀行で融資の審査をすることもできます。ハイ!・・・と手を擦りながら言ってくると思います(笑)。一見、親切だな~と思われますが、条件などは関係なしに査定をされます。そして、審査は通りました!・・・・ではでは早速今度の日曜日に土地の売買契約をしましょう!となりますが、はたしてそれで安心なのでしょうか?答えは、NOです。金利は高い時もありますし、銀行も実は不動産屋さんを信用していない場合が多く、どこが建設をするかなどの調査でその対応も次第に変わってきます。特に経験で言うと住宅ローンの銀行マン&ウーマンは、一般的に親身になって個々の対応はしてくれないことが多く・・・・うちの規則からこうなります。・・・・と言って機械的に済まされることが殆どです。実は、金利の競争をしても、結局どこもあまり変らないと言っても言い過ぎではなく、では、何をもって私たちは選定すべきかと言うと個々の事情に合わせて対応してくれるメニューを提案してくれる銀行が良いのです。これにより、より無理がなく、より元本が返しやすく、トータル返済金額も低減できることがあります。最近は、地方銀行が、その対応をしてくれる傾向がみられます。また、特に土地購入からの方は、ある程度計画サイズを設計士や建築士本人に直接確認してから土地の売買契約をした方が無難です。不動産の営業担当は、建築基準法などを知らないのでかなりイイカゲンです。私の場合は、土地を選定されたら必ず簡単な計画案を作成し、建て主オーナーの希望がある程度可能か、安心度が高いか確認します。・・・簡単と書きましたが、この作業は、キャリアやさまざまな知識、そして創作力をもって短時間にまとめることができるかどうか・・・で一般的な建築士では難しく、かなり出来上がりに差が出ますので知っておいてください。

3)少し高くてもちゃんとした会社と進める!?
ここでは、施工会社の話を中心にしたいと思います。大事な結論を先に申し上げると「5%程度高いだけなら真面目で安心できそうな工務店や建設会社を選ぶこと」です。これは、とても大事なことです。真面目な工務店や建設会社は、長く付き合わないと分からないので一般の皆さんにはとても難しいことになります。そして、熱意と我慢と相手を思いやる心があれば最終的には、皆さんの希望する金額で何とかまとめてくれるケースが多いのです。よく広告で見る・・・最初から何でも安いを売り!にしているところは、最終的に「トラブルになる」ことがとても多いです。特に住宅販売業社やHメーカーなどでは、最終支払金で了解できず喧嘩別れになることが多く、裁判、調停?困ったものです。そして、本当に困るのは、その後30年もそこに住むのに誰が対応するのか?と言うことです。では、どうしたらそんな真面目な工務店を見極めることができるのでしょうか?①現場が綺麗である。②現場での会話が荒っぽくない。③挨拶がちゃんとしている。④話してみて代表者が丁寧な建築を建てるこだわりがある。⑤営業っぽくない。話しがうますぎない。すぐ値段のことを話すのはダメ。
以上がある程度ちゃんとした会社の最低条件です。ただ、やはり要は、何かトラブルがあった時の対処です。開き直られても困りますよデザイン&機能に対して理解がある。⑦駆け引きをしなく正直である。⑧それでも金額低減にも頑張っている。
自分たちのプライドにかけてもきっちり完成する意識あることが何よりもまして大事です。私は、現在そう言う工務店としか今はお付き合いしてませんが。素人には判断するのが難しいですよね。

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