お金が心配ですよね。なんとか考えて実現しましょう!


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ここでは、一番皆さんが、気にされているお金と規模の話しをまずいたします。(他のブログ記事でも重複表示されているかもしれませんがあしからず・・・単なる話しの連続性のためです。)

費用総額ごとのイメージ:
注)もちろん土地と建物の経費込でのお話しです。参考にしてください。

◆超ガンバル派
土地を1600万円ぐらいで見つけて 実質27坪程度の建物を1800万円ぐらい掛けて            総額3400万円ぐらいでいろいろ経費込で3500~3600万円台で可能にする!
・・・あきらめず、とにかく少しでも有利な土地を発見し夢と希望と安心を得るぞ~派!

建て売りなどに手を出してさんざんな目に合った人がいるのでコンパクトながらも素敵なローコスト派を手助けするためのメニューです。一方、中古物件をリフォームする希望の方もおられますでしょうが、いろいろな問題をはらんでいるのでこちらもお知らせください。建物は、総額1000万円でも1500万円でも可能ですが、いろいろなことを考えて、後々まで困らない断熱、基礎、防犯、保険などの仕様を考えると経費を込んで1800万円ぐらいがやはり安心です。LDK+コンパクトな寝室2~3つぐらいが基本ですが、ロフト活用などでさらに楽しくなります。

◆ガンバル派
土地を2000万円ぐらいで見つけて 実質30坪程度の建物を2200万円で総額4200万円~でいろいろ経費込で4300~4500万円台で可能にする!
・・・頑張れば、アッと驚く家になり、夢と安心を得るぞ~派!

土地は、値引きできる土地もあります。例えば土地2200万円とすると大体130万円ぐらいが土地購入の経費となるので2330万円となりますが、100万円値引きで2230万円となったケースもあります。現在は、駅から徒歩20分以内で見つかるケースが多いです。自分達でペンキ塗りなどして愛着の湧く家ができることも可能です。左官をなされた方も過去5組ほど居られます。苦手な方でもインテリアデコレート素材を買いに行くなど何かの形で参加協力するとオリジナルな素敵な家になります。広いLDK+寝室3つぐらいが基本ですが、趣味などいろいろ検討すると楽しめる空間になります。

◆充実派
土地を3000万円ぐらいで見つけて 実質35~40坪程度の建物を2800万円ぐらいで総額5800万円前後でもろもろ経費込で5500~6000万円台で可能にする!
・・・量産規格住宅を大きく凌いで、オリジナルで素敵な家になり、夢も安心も得るぞ~派!

土地は、駅から徒歩15分以内で40坪前後で見つかるケースが増えています。銀行も今は、景気の底値感があると予測している通り1000万円前後昨年より安くなっていて買いやすい状況です。建物は、2800万円程度で結構おもしろくなります。3000万円程度掛けると、エクステリアは、屋根付きガレージ、木製デッキやレンガのバーベキュー設備なども充実します。3~4LDKで家族構成により楽しみなスペースを演出できます。

◆楽楽派
土地:4500万円前後で見つけて 建物:4500万円程度掛けて、住宅ローンの上限1億以内で納め、8000~9000万円台で完成にする!
・・・希望のライフスタイルをご提示いただき、上質な安心と心地よさを手に入れる派!

土地は、駅から10分以内で50坪前後で見つかるでしょう。もちろん、高級住宅街は、その倍する所もあります。地域柄により土地の値段は、さまざまです。資産運用的なご相談にものれます。また、建物は、ゆったりしたスペースと上質な仕様で5~6人家族で坪90万円で実質延べ坪50坪で4500万円ですが、どこにお金を掛けるべきかを考え、優先順位を決めると思わぬほど立派なものになります。

◆CLASS派
建物に6000万円~数億円程掛けてハイクラスになさる方もおられます。このぐらいになるともはやハウスメーカーなどの域を大きく超え、コンクリート造、鉄骨造、特殊木造など耐震、防音、遮音、防犯は、もちろんのこと、一段上のクウォリティーが装備されたハイクラスのライフスタイルが得られます。建築家が、歴史に残るべく情熱をかたむけ、家族の幸せを見出し、子々孫々受け継げる住宅にもなるでしょう。
ヨーロッパにあるよるに数百年経っても価値ある家づくりも夢ではありません。

◆ホームページトップへは、こちらまで: ジェイ石田アソシエイツ 公式サイト
ご相談・お問い合わせは、こちらからでも ジェイ宛でOKです。: ジェイ相談室
横浜 鎌倉 逗子 湘南 神奈川近郊で 建築家による注文住宅を高い安心感で叶えたい皆さま、困っている皆さま、土地選定で不安に思っている皆さま、どうぞご相談ください。

建築家の家は、高い!は間違いです。           私達チームの実際掛かる費用の流れ編


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とは言っても敷居が高そう ! 費用の掛かりそう!やっぱり不安 !? でしょう !!

建築家でもいろいろなので困った人も、もちろんいらっしゃいます。私達も困っています。何のために家を造るのかを理解していない専門家もたくさんいます。

ただよく、設計を無料でやります!とか言う住宅メーカーなどが言いますが、それもどうなのでしょうか?それは、営業トークと思ってください。全部どこかに入ってます。まず、そこで皆さん入口を間違えてしまいす。決算だからとか、キャンペーンだからとか・・・・。もうアリ地獄に・・・入っていかないで~!・・・。助けられる内に相談してください。

実際、先日来られた建て主さんも住宅メーカーに見積もってもらったら、3階建ての27坪を2540万円と言われたそうです。私達のチームがよくお話しを聞き、概算したら経費込で2100万円でした。さてさて、どうしてなのでしょうか?その答えは、まず、彼は駆け引きをしていることがあります。次に、一般的な規格住宅 と 私達チームの希望することの優先順位をつけて考えた住宅の違いですもちろん、なんでもかんでも希望されても無理がありますが、実際、私達のチームでは、総額が住宅メーカーより安くなるのが通常です。ご相談してみてください。ご希望によっても異なるので。

(資金の概ねの流れ)

必要資金の流れは、概ね下記の通りですが、相談にも対応いたします。

★調査、設計、役所申請、建設会社の選定から建物完成までの取りまとめを全てを依頼するとお考えください。

1)着手金: 通常100万円(いろいろお話しをさせていただいて、概ねの参考プランや掛かる総額などの書類を作成する場合もありますし、建物見学をしていただいて安心感を持っていただい場合もあります。いづれにしても委託を決断していただいた時点でお振込みいただきます。)・・・・・この費用は、概ね建設費3000万円ぐらいまでです。それ以上は、ご相談ください。

2)中間金(1): その後2~3ケ月後に基本設計を確定し、詳細設計に入った時点で中間金(総事業費の6~7%)、例えば2250万円の家で通常165万円程度が必要になります。ここまでを自己資金でまかなう方が殆どです。つまり265万円の自己資金があると大丈夫です。でももちろん、住宅ローンでされる方もいますので、ご相談ください。

3)中間金(2): 設計が終わり、施工会社から正式に見積もりを取り、比較調整をして、すべてを予算内に収めるようにご一緒に頑張ります。そして、工事請負契約を施工会社としていただき、銀行ローンが実行され、その融資で支払う方が殆どです。例えば2250万円の家で建設費用の1/3と工事監理着手金(工事費の2%)の合計で概ね650万円程度が支払われます。

4)中間金(3):工事が始まり、通常約1ケ月半から2ケ月で建物基礎と木構造の骨組みが完成します。その時点を「上棟・・ジョウトウ」と言いますが、上棟祝いをします。この時点で工事費の1/3を施工会社に支払います。通常は、銀行ローンで支払うことが多いです。例えば2500万円の家で建設費用の1/3で概ね610万円程度が支払われます。

5)最終金:工事が完成し、引き渡しされます。この時点で残りの費用を支払います。例えば2250万円の家で1/3の建設費用で約630万円+工事監理完了費(工事費の2%)約37万円+その他雑費(水道過入金や登記費用など)58万円で合計725万円程度が支払われます。

総事業費2250万円では、1)~5)を順次支払い、100万円+165万円+650万円+610万円+725万円で支払い、合計で2250万円となります。

6)その後は、施工会社がメンテナンスをします。そして、1年後に総点検を私達チームがいたします。もちろん、無料です。・・・と言うか、私達にとっても大事な大事な家なので、いつまでもメンテナンスのご相談をお受けいたします。何年経ってもファン倶楽部の皆さんがたくさん居らっしゃるのでその点での安心感はご理解いただけると思います。3年後に本格的に外構工事をされる方もいらっしゃいます。費用も人情価格です。がんばってます。ハイ。

7)最後に銀行ですが、このような流れに対応していない・・・建て主の都合を反映しない困った銀行もありますのでどうぞご相談ください。いろいろ面倒をみてくれる銀行をご紹介いたします。

阿部邸4

銀行ローンの大事なことについて


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多くの皆さんが越えなければならない一つの壁がローンの審査です。
ジェイ石田アソシエイツでは、ご希望が多いために銀行ローンの対応もさせていただいております。特に信頼をいただいている数社の銀行では、ご紹介もさせていいただいて、審査もよりスムーズに、また金利面や借り入れ方法でのメリットがある場合もありますので、まずはお知らせしておきます。

◆さて銀行ローンの審査の流れは、下記の通りです。要注意です!
基本的には、建てる土地を見つけてからの審査になりますが、ご自分の場合にはどうなのか?は、個々にご相談ください。

A)事前審査(仮審査)
事前審査では購入物件の担保価値と住宅ローンの借り入れ希望額の釣り合いが取れているか、ローン申込人はちゃんと資力のある人物かどうかを審査します。でも甘く見てはいけません。不動産屋さんのペースに乗ってもダメです。後で困ることになる場合があります!
*)プラン(間取り図)と建設見積書を作り、内容を確認しておくことが無難です。

B)本審査
銀行内の事前審査に通ると今度は信用保障会社の本審査に入りますが、
銀行ローンの本審査は事前審査よりも厳しくなります。事前と同条件で本審査を受ければ、ほぼ通ります。
(但し、工事費などを増額などをした場合や建物面積を減らした場合には通らないこと も出てきますので注意して下さい。)

本申し込み時には、印鑑証明書や住民票、課税証明書の原本といった公式書類をいくつか集めなければなりません。また、建物関連の資料としては、間取り図、見積書が必要になります。

ここで重要なのが、先に説明しました建物の面積です。面積が減るとローン総額が減ってしまいます。実際に300万円程減じられたことがありました。一方、面積が増えた場合ではどうかと言うと、ローン額が増えません。まったく不合理ですが、銀行の都合です。残念。

なので事前審査時にある程度のプラン(間取り図)を作り、見積書を確認しておくことが大事です。簡単に優しい不動産屋さんの言う通りすると問題になるケースがよくあります。それでご一緒に土地探しの時点から全体資金を考えながら進めることが安心の入口になるのです。私達チームは、この辺りのキャリアやノウハウがありますのでご安心ください。また、各銀行へご自分でローンセンターに問い合わせることができますし、その方がしっかり把握できますので知っておいてください。くれぐれも不動産屋さんペースにならないように祈っております。

C)決済(スケジュール通り支払い可能になることを意味します)・・・やれやれ、やっとお金が支払えます。

以上が簡単な流れです。

◆銀行ローンの審査は、どのようなところをチェックするの?

(1)勤務先・勤務形態・勤続年数

(2)銀行ローンの返済負担率

(3)銀行ローン以外の他の債務や返済履歴、

(4)土地・建物の担保性

(5)建物設計者や施工者の信頼度・・・・取りまとめをする者が心配でもマイナスです。

などを銀行ローン審査ではチェックします。

(1)勤務先については大企業と中小企業とでは延滞確率に差があるため、会社規模も銀行ローンの審査項目に入るようです。勤務形態は、原則正社員が求められますが、最近では派遣社員や契約社員でも定期収入があれば大丈夫な銀行ローンもありますので(但し、銀行ローンの金利が高めに設定されていることがあります。)
勤続年数は、一般的に2年以上とするところが多いようです。

(2)銀行ローンの返済負担率とは年収に対する年間返済額の割合で、

年間銀行ローン返済額÷年収 で計算します。

各金融機関によって銀行ローンの返済負担率の基準は違いますが、大体30%以内になっているようです。
※(現在返済中の銀行ローン、マイカーローン、教育ローン、カードローンなどの銀行ローン以外の他の借入れがあればその返済額も年間返済額に含めて計算されるということです。)
銀行ローンの審査用に金利の上昇を見込んだ上で決める銀行ローンの審査金利で計算されます。
(全期間固定金利で申し込んだ場合は、店頭で発表されている銀行ローンの金利で計算されます。)
この辺は、各銀行にお聞き下さい。

(3)申込者の過去の銀行ローンなどの債務の返済履歴や延滞歴、銀行ローン以外も含む他のローンの借入残高などを照会し、考慮の上銀行ローンを貸し出すかを審査されます。

以上ですが、ローン返済で無理をして大切な趣味を我慢することは避けたいでしょうから、どうぞ早めにご相談ください。結局、いかに事前に準備して、把握して進められるかが、全てを無難に、そして安価になるかの大きな違いになることが多いので、よくご検討ください。

過去に下記のような場合も対応いたしました。

・叔母の土地に家を建てたいが住宅ローンが可能ですか?
・土地の接道に問題があるのですが、建設可能ですか?
・父の土地に家を建てたいが、相続税が心配です。何か良い方法があるのですか?
・銀行の金利がいろいろあってどこが無難なんですか?
・借地権の土地に建て替えをしたいのですが、ダメでしょうか?
・賃貸住宅併用の住宅を建てたいのですが、事業計画や銀行の面倒もみてくれるのですか?

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ご相談・お問い合わせは、こちらからでも ジェイ宛でOKです。: ジェイ相談室
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プロ(JIshida)と素人の違い?・・・・○ 秘術


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■私達「J.Ishidaチーム」のコスト戦略をご紹介します。
実際、20~30%程度の建設費が削減されます。では、どうしてそんなに変わるのか?
そして、安かろう悪かろうにしないために・・大事なことなのです。
お答え!ジェイさん

%表示は、見積もり段階の建設工事費に対する割合を示します。

1)設計段階の質が違う
■ 設計・計画段階でできるだけ材料、空間を効率的にしているかを何度もチェックする。
■ 5%~10%削減

2)工事見積を正す
■施工者の見積書をプロが、誤りはないか?材料が高くないか?数量が多いのでは?などチェックします。
■5%~10%削減

3)安い原価の管理もできる
■工事金額に原価を入れるところもありますが、実際その原価の値引き交渉を本気でしていないことが多いのです。このため原価管理を「J Ishida」が再度します。
■5%削減

4)高い工事を別発注できる
■工務店さんや建設会社さんは、それぞれの会社によって得意分野(工事の種類)言い換えると安い部門があります。ただ、高い部門もあるものです。その部門を得意な別会社に発注することができるのです。
■5%~10%削減

5)大人の値引交渉ができる
■経験値から坪単価が高すぎないか最終的にチャックし、設計でここまでやらなくても良いと判断できる箇所は減額変更し施工者の  負担を軽くしてさしあげ、であるから施工者もガンバッテもらい最終値引きをしてもらいます(ただ、無理な押しつけはいけません)。
■2%~3%削減

~上記の項目からだけでも合計 22%~38%程度削減できます。~

さて、そこで「J Ishida」では、ステキな豊かな空間のある家にするために(例えば、一部にレンガを使用したり、吹き抜け空間を 造ったりする)約10%程のコストを割り当てます。
そのため残り絶対金額として12~28%程度が安くなるです。

さらに 「私達の設計料:12%~15%」から「工事会社の設計料:5%程度」を差し引くとその差は、おおよそ8%程度となります。

つまり、その分を差し引くと
結果:ステキなライフスタイルのある家を手に入れられて5~20%減の安価な建物が可能になるなのです。

一般的な素人が携わるか私達が関わるかで実質において設計費と工事監理費を込みでも平均8%減程度です。

設計費など・いくら掛かるの?


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[A] 設計・デザイン料
建物工事費の 10%(鉄骨造、鉄筋コンクリート造の時)、8%(木造の時)
例えば2000万円の工事費なら木造で160万円
です。
■構造が安全で、機能が使いやすく、空間が最大限活用できる計画のもと役所と調整します。
■申請図面、図書を作成します

[B] 建築確認申請手続き代行料
建築確認申請手続き代行をします:約1ヶ月間~約3ヶ月間
■住宅を建てるのには、オーナーが役所に申請手続きをしなければなりません。それを代行します。
工事費が2000万円でも、5000万円でも一般的な木造であれば40万円です。
※ 役所への各種申請料( 7万円~ )は別途です。
※ 鉄骨造、鉄筋コンクリート造の時は構造計算等を行いますので、50万円程度、木造3階建ては、25万円が別途必要になります。その他、擁壁設計などその土地状況により異なりますのでご相談ください。

[C] 工事監理、インテリアデザイン料
工事検査・施工チェック、インテリアデザインをします :工事期間中約5ヶ月間~約8ヶ月間
建設工事費の5%(鉄骨造、鉄筋コンクリート造の時)、または4%(木造の時)
例えば2000万円の工事なら木造で80万円
です。
■円滑で、間違いのない工事をするには、建築士の品質検査が大事になります。
■後々困ることでは、 たくさんのお金が掛かってしまいます。
■J.Ishidaの検査は、施行不良を許しません。
■時間が掛かっても 正しく造り直してもらいます。
■また、実際の工事は、建築家だから安心なさまざまな大切な決定事項や 変更事項があります。
■さらに、設計図で決定されていないインテリアの選定およびアドバイスもいたします。

[A] [B] [C]と進めながら安心して費用をお支払いいただけます。
2000万円の工事なら木造で合計で280万円(消費税別)・・・これだけで安心と素敵なデザインが得られる!・・・ガンバってます。ハイ

例えば、工事費:3000万円の木造住宅の場合

・第1回支払い 契約時:契約委託金として60万円(工事費の2%)
・第2回支払い 基本設計の完了時:90万円(工事費の3%)
・第3回支払い 建築確認申請の申請時:40万円
・第4回支払い 実施設計の完了時:90万円(工事費の3%)
・第5回支払い 建設工事の着工時:60万円(工事費の2%)
・第6回支払い 建設工事の完成時:60万円(工事費の2%)

合計:400万円(1年後検査無料実施含む、消費税別)

工事費は、想定工事費で当初ご契約させていただいております。
(工事費が安くなるために最大限努力するためです)

途中で、解約したい時はどうするの?
原則解約時までの実費と違約金として想定工事費の10%をまたは業務委託契約書の総額の半金を御精算させていただいております。
ただ、解約理由が、ご病気など身体上の問題の場合は、違約金を配慮いたします。

◆設計から工事会社選定・銀行対応・金額調整など完成まで全てを任せたい方
ジェイ石田では、今までお付き合いした工務店の中から信頼できる工事会社の選定、調整、ご紹介を含め、建物登記及び銀行への資料提出対応など全体を取りまとめをすることもできます、この場合、全体取りまとめ費として内容にもよりますが、30坪ぐらいの家で経費が50万円程度必要となりますが、結果的には、皆さんのご心配が少なくなり、スムーズに事が運ぶようになると思います。現在9割以上の方は、この方式を利用されています。尚、特にご自分で全てをまとめられる方以外は、この対応にさせていただいております。



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